בעל קרקע או בית ישן יכול להפוך את הנכס שלו לכמה דירות חדשות בלי להוציא שקל אחד על בנייה, ובלי לקחת משכנתא. הכלי שמאפשר זאת נקרא עסקת קומבינציה, והוא אחד המסלולים הנפוצים בבנייה על קרקע פרטית ובהתחדשות עירונית בישראל.
מדובר בעסקה שבה התמורה אינה כסף אלא זכויות בנייה. בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהזכויות בקרקע, ובתמורה מקבל בחזרה דירות בנויות בפרויקט שהיזם יקים על אותה קרקע. לפני שחותמים חשוב להבין איך העסקה בנויה, ובעיקר מי משלם מס ועל מה.
מה זו עסקת קומבינציה
בעסקת קומבינציה בעל הקרקע לא מוכר את המגרש כולו ולא מקבל את מלוא שוויו במזומן. במקום זאת הוא מעביר ליזם חלק מהקרקע, והיזם מממן ובונה את הפרויקט על חשבונו. בסיום הבנייה בעל הקרקע מקבל מספר דירות גמורות, והיזם נשאר עם יתר הדירות למכירה. כך שני הצדדים חולקים את הפרויקט: האחד תרם את הקרקע, השני את ההון וההוצאה של הבנייה.
היתרון לבעל הקרקע ברור. הוא נהנה מפרויקט חדש בלי לגייס מימון בנייה, בלי לנהל קבלנים, ובלי הסיכון היזמי הכבד. היתרון ליזם הוא שהוא חוסך את התשלום המיידי של רכישת הקרקע במלואה.
שני מבנים עיקריים
קומבינציה במכר מלא
בעל הקרקע מוכר ליזם את מלוא הקרקע, והיזם מתחייב להחזיר לו דירות בנויות כתמורה. מבנה זה פשוט יותר להבנה אך לרוב יקר יותר מבחינת מס, משום שהמכירה חלה על כל הקרקע.
קומבינציה במכר חלקי
זהו המבנה הנפוץ יותר. בעל הקרקע מוכר ליזם רק את החלק היחסי בקרקע שמתאים לדירות שהיזם ישאיר לעצמו, ושומר בבעלותו את החלק שמתאים לדירות שהוא עצמו יקבל. המשמעות היא שהמס מחושב על חלק קטן יותר מהקרקע, ולכן העסקה לרוב יעילה יותר מבחינת מיסוי.
מי משלם מס, ועל מה
מס רכישה
מס רכישה חל על הצד הרוכש זכויות במקרקעין. בעסקת קומבינציה זהו היזם, שרוכש את חלק הקרקע, והוא זה שמשלם מס רכישה על שוויו. בעל הקרקע אינו רוכש דבר בעסקה עצמה, ולכן אינו חב במס רכישה על חלקו.
מס שבח
מס שבח חל על הרווח של הצד המוכר. בעל הקרקע מכר ליזם חלק מזכויותיו בקרקע, ולכן הוא חשוף למס שבח על הרווח שנצבר בחלק שנמכר. בחלק מהמקרים בעל הקרקע עשוי להיות זכאי לפטור או להקלה, למשל כאשר מדובר בבית מגורים מזכה, ולכן חשוב לבדוק את הזכאות מראש מול יועץ מס מקרקעין.
היטל השבחה ומע"מ
אם תוכנית בנייה חדשה העלתה את ערך הקרקע, ייתכן שיחול גם היטל השבחה לרשות המקומית, שנקבע כשיעור מעליית הערך. בנוסף, בעסקאות עם יזם עסקי נכנס לתמונה גם היבט המע"מ. שני הנושאים האלה משפיעים על הכדאיות ויש לכמת אותם עוד לפני החתימה.
הפסיקה שמשנה את חישוב המס
נקודת מפתח בעסקאות קומבינציה היא כיצד קובעים את שווי המכירה שעליו מחושב המס. בית המשפט העליון קבע לאחרונה כי בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, אין לכלול את הרווח היזמי של הקבלן בחישוב שווי הזכות הנמכרת. בפועל, קביעה זו עשויה להקטין את בסיס המס עבור בעל הקרקע. זו סיבה טובה לוודא שהשומה שמגישים משקפת את ההלכה העדכנית, ולא נשענת על חישוב ישן ומחמיר.
מתי כדאי, ומה לבדוק לפני החתימה
עסקת קומבינציה מתאימה במיוחד למי שמחזיק קרקע או בית ישן עם פוטנציאל בנייה, ואין לו את ההון או הרצון לנהל פרויקט לבד. עם זאת, זו עסקה מורכבת ולא בהכרח משתלמת בכל מקרה. לפני שחותמים כדאי לבדוק כמה נקודות מרכזיות: את שווי הקרקע ואת יחס הקומבינציה, כלומר כמה דירות תקבלו בפועל; את זהותו ואיתנותו הפיננסית של היזם; את הבטוחות שתקבלו להבטחת השלמת הבנייה; ואת מכלול המסים וההיטלים החל על העסקה.
שורה תחתונה: בעסקת קומבינציה אתם מקבלים דירות במקום כסף וחוסכים מימון בנייה, אך המיסוי מורכב. הרווח מתחיל בבדיקת מס וייעוץ משפטי לפני החתימה, לא אחריה.
המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או תחליף לליווי מקצועי פרטני.
